Bij lekkage in een VvE hangt de verantwoordelijkheid af van de plek en de oorzaak. Is een gemeenschappelijk onderdeel, zoals het dak, lek? Dan regelt de VvE meestal het herstel. Zit het probleem in een privégedeelte, dan is de eigenaar doorgaans aan zet. Meld de lekkage bij het bestuur of de VvE-beheerder, ook als de oorzaak nog niet bekend is.
Wie de schade betaalt, is een aparte vraag. De splitsingsakte, de oorzaak van de lekkage en de verzekeringsvoorwaarden bepalen samen hoe de kosten worden verdeeld.
Lekkage bij de VvE melden: dit doe je eerst
Wacht niet tot duidelijk is waar het water vandaan komt. Een vochtplek kan ontstaan op een andere plek dan waar de lekkage begint. Geef het bestuur of de beheerder daarom zo snel mogelijk door wat je ziet en sinds wanneer je de lekkage hebt opgemerkt.
- Maak foto’s van de vochtplek en eventuele schade aan spullen of afwerking.
- Noteer wanneer de lekkage optreedt, bijvoorbeeld na regen of bij gebruik van water.
- Meld de schade schriftelijk en vraag wie het onderzoek naar de oorzaak regelt.
- Beperk verdere schade als dat veilig kan. Zet bijvoorbeeld spullen uit de buurt van het water.
- Bewaar berichten, foto’s, rapporten en bonnetjes bij elkaar.
Komt water in de buurt van stopcontacten of elektrische apparaten? Raak natte elektrische onderdelen niet aan en schakel zo nodig de stroom uit als dat veilig kan.
Wat is gemeenschappelijk en wat is privé?
De splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement bepalen welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke privé. De splitsingstekening laat zien hoe het gebouw is ingedeeld. Het bestuur of de beheerder kan deze stukken meestal aan je geven.
Het dak, de buitengevel en leidingen die meerdere appartementen bedienen zijn vaak gemeenschappelijk. Een leiding die alleen jouw appartement bedient, kan privé zijn. De ligging alleen geeft niet altijd het antwoord: een leiding achter een muur in jouw woning kan toch gemeenschappelijk zijn.
De VvE is in principe verantwoordelijk voor het onderhoud en herstel van gemeenschappelijke delen. Voor privédelen is de eigenaar meestal zelf verantwoordelijk. Het reglement kan bijzondere afspraken bevatten, bijvoorbeeld over onderhoud of kosten. Lees daarom de bepalingen die bij jouw gebouw horen.
Ook bij een uitbouw is de verdeling niet vanzelfsprekend. Een ruimte kan alleen door één eigenaar worden gebruikt, terwijl onderdelen van de buitenkant volgens de splitsingsakte gemeenschappelijk zijn. Een gewoon vergaderbesluit kan een duidelijke indeling in de akte niet zomaar veranderen.
Wie geeft opdracht voor onderzoek en herstel?
Is een gemeenschappelijk onderdeel mogelijk de oorzaak? Dan ligt het voor de hand dat het bestuur of de beheerder een onderzoek laat uitvoeren. Een specialist kan vaststellen waar het water vandaan komt en welk onderdeel moet worden hersteld. Daarna kan de VvE beoordelen wie de werkzaamheden moet regelen en betalen.
Het bestuur kan niet altijd zelfstandig over elke uitgave beslissen. De bevoegdheid kan afhangen van het splitsingsreglement, een goedgekeurde begroting of een besluit van de vergadering van eigenaren. Voor grotere werkzaamheden kan een vergaderbesluit nodig zijn.
Bij spoed, bijvoorbeeld als uitstel tot meer schade leidt, kan het bestuur vaak direct maatregelen nemen. Welke bevoegdheid en eventuele kostenlimiet gelden, hangt af van de regels van de VvE.
Laat je zelf zonder overleg werk aan een gemeenschappelijk onderdeel uitvoeren, dan is het niet vanzelfsprekend dat de VvE de rekening vergoedt. Neem bij spoed eerst contact op met het bestuur of de beheerder. Leg vast waarom direct ingrijpen nodig was als je niemand kunt bereiken.
Wie betaalt bij lekkage in een VvE?
Voor het herstel van een gemeenschappelijk onderdeel betaalt de VvE normaal gesproken de rekening. Dat geld komt uit de middelen van de VvE. Eigenaren dragen daar indirect aan bij via hun VvE-bijdrage of een extra bijdrage als dat nodig is. De verdeling volgt uit de splitsingsakte en de regels van de VvE.
Voor herstel van een privéonderdeel betaalt de eigenaar meestal zelf. Blijkt bijvoorbeeld uit onderzoek dat een leiding privé is, dan zal de eigenaar doorgaans opdracht moeten geven voor reparatie.
Dat de VvE een gemeenschappelijk onderdeel moet herstellen, betekent niet automatisch dat zij ook aansprakelijk is voor alle schade in een appartement. Voor vergoeding van die schade zijn onder meer de oorzaak, de omstandigheden en de verzekeringsvoorwaarden van belang. Andersom kan ook een eigenaar aansprakelijk zijn als die verantwoordelijk is voor het ontstaan van schade.
De kosten van het onderzoek verdienen aparte aandacht. Vraag bij de opdracht wie het onderzoek betaalt als de oorzaak gemeenschappelijk blijkt en wat er gebeurt als de oorzaak in een privégedeelte ligt. Maak die afspraak bij voorkeur schriftelijk.
Welke verzekering komt in beeld?
De VvE heeft vaak een gezamenlijke opstalverzekering voor het gebouw. Die kan schade door water dekken, afhankelijk van de oorzaak en de polisvoorwaarden. De reparatie van het onderdeel waaruit het water komt, is niet altijd meeverzekerd. Ook een eigen risico kan voor rekening van de VvE of een eigenaar komen, afhankelijk van de afspraken en omstandigheden.
Schade aan losse spullen meld je doorgaans bij je eigen inboedelverzekeraar. Heb je schade aan het gebouw of aan een vaste afwerking in je appartement, meld die dan bij het bestuur en vraag welke verzekering daarvoor mogelijk geldt. Een verzekeraar beoordeelt de dekking.
Bewaar beschadigde spullen en laat schade zo mogelijk eerst vastleggen voordat je iets weggooit of herstelt. Zo kan de verzekeraar de situatie beoordelen.
Wat als de VvE niet reageert?
Stuur een schriftelijke herinnering aan het bestuur of de beheerder. Beschrijf de lekkage, voeg foto’s toe en vraag om een reactie en een plan voor onderzoek of herstel. Vermeld ook als de schade groter wordt of als er direct gevaar dreigt.
Blijft actie uit, vraag dan om het onderwerp op de agenda van de vergadering van eigenaren te zetten. Bewaar alle correspondentie. Kom je er samen niet uit, dan kun je juridisch advies vragen over de regels voor jouw VvE en de mogelijkheden om herstel af te dwingen.
Ben je huurder? Meld de lekkage dan bij je verhuurder. De verhuurder kan als eigenaar contact opnemen met de VvE als een gemeenschappelijk deel mogelijk de oorzaak is.
Veelgestelde vragen over lekkage en de VvE
Moet de VvE elke lekkage in mijn appartement oplossen?
Nee. De VvE regelt meestal het herstel van gemeenschappelijke onderdelen. Voor een privéonderdeel is de eigenaar doorgaans zelf verantwoordelijk. Onderzoek en de splitsingsstukken geven duidelijkheid.
Mag ik als eigenaar zelf een reparateur inschakelen?
Voor een privéonderdeel kun je dat meestal zelf doen. Gaat het mogelijk om een gemeenschappelijk onderdeel, overleg dan eerst met het bestuur. Bij spoed kan direct handelen nodig zijn, maar bewaar de onderbouwing en de rekening.
Betaal ik mee als de lekkage niet in mijn woning zit?
Dat kan. Kosten voor gemeenschappelijk onderhoud worden meestal door de gezamenlijke eigenaren gedragen volgens de verdeling in de splitsingsakte, ook als niet ieder appartement last heeft van de lekkage.
Is de VvE verplicht verzekerd tegen lekkage?
Voor de VvE geldt doorgaans een verplichting om het gebouw te verzekeren, maar dat betekent niet dat iedere lekkage of alle herstelkosten gedekt zijn. De polisvoorwaarden en de oorzaak van de schade bepalen wat de verzekeraar vergoedt.
Begin bij een lekkage met een melding aan de VvE en laat de oorzaak vaststellen. Pas daarna wordt duidelijk of het om een gemeenschappelijk of privéonderdeel gaat en wie het herstel moet regelen.